מהו צו הריסה מנהלי וכיצד ניתן להתגונן כנגדו?

מדריך נבוכים: 

צו הריסה מנהלי הוא צו דורסני המוצא על ידי הועדה המקומית כנגד בנייה המבוצעת ללא היתר.

מדובר בהליך מנהלי מהיר המאפשר הריסת המבנה בתוך זמן קצר לאחר הוצאת צו ההריסה המנהלי. לכן  במקרה שקיבלתם צו הריסה מנהלי מומלץ לפעול במהירות האפשרית ולהגיש לבית המשפט בבקשה לביטול צו ההריסה בהתאם לעילות הקבועות בחוק.

רצוי שתוגש עם הבקשה חוות דעת מומחים כתמיכה לבקשה.

למשרדינו ניסיון רב בהכנת חוות דעת לעניין ביטול צווי הריסה.

חשוב לדעת כי ביצוע צו ההריסה המנהלי ניתן לביצוע תוך 24 שעות ולא יאוחר מ- 30 יום ממועד מתן הצו או המועד בו דחה בית המשפט את הבקשה לביטולו.
 

חשוב להדגיש כי העילות לביטול צו הריסה מנהלי הנן עילות מצומצמות ולעיתים הגשת בקשה לביטול הצו על-ידי מי שאינו מתמחה בתחום עשויה להביא לדחייתה. במסגרת הבקשה אין רלוונטיות לשיקולים סוציאליים כגון שמדובר בדירת מגורים. גם אין רלוונטיות לטענה שהיה צורך דחוף להחליף את הגג משום שהוא עמד להתמוטט או שחדרו דרכו מי גשמים או כי הוא היה מסוכן משום שהיה עשוי מאסבסט.

אי הידיעה גם לא מסייעת במקרים רבים.

מה תכליתו של צו ההריסה המנהלי?

צו הריסה מנהלי הינו אמצעי דרסטי וקיצוני, שנועד להעניק לרשויות הממונות על אכיפת דיני התכנון והבנייה אמצעי יעיל ומהיר במלחמתן נגד נגע הבנייה הבלתי חוקית. מטרת ההליך הוא לתת אפשרות להפעיל סמכות הריסה של בנייה חדשה שנבנית או נבנתה ללא היתר במהירות וביעילות, על מנת למנוע עובדות מוגמרות.

המחוקק הגביל את סמכותו של בית המשפט להתערב בהליך מנהלי זה לעילות מצומצמות.

לשופט מותר לעקב את הצו עד 6 חודשים ובמקרים מיוחדים ביותר עד לתקופה של 12 חודשים בלבד!

לפעמים תקופה זאת מספקת לההוצאת היתר בנייה כמובן תלוי מי המשרד/האדריכל המטפל בבקשה.

למשרדינו נסיון רב גם בזירוז בקשות להתרי בנייה.


מהם ההליכים הננקטים להוצאת צו הריסה מנהלי?

הוצאת הצו על יסוד תצהיר מהנדס
במקרים בהם הוקם בנין חורג, לרבות ללא היתר או בסטייה מהיתר או מתכנית, או הוחל בהקמתו של בנין רשאי יושב ראש הועדה המקומית להוציא צו הריסה מנהלי. תנאי להוצאת צו הריסה מנהלי הוא שהוגש לו תצהיר חתום ביד מהנדס הועדה המקומית או מהנדס הרשות המקומית או מהנדס אחר או אדריכל, המציין כי:

1. לפי ידיעתו הוקם הבניין ללא היתר או שהבניין חורג ובמה הוא חורג

2. לפי ידיעתו לא נסתיימה הקמת הבניין או שנסתיימה לא יותר מששים ימים לפני יום הגשת התצהיר.

3. ביום הגשת התצהיר, אין הבניין שלגביו מבוקש הצו מאוכלס או שהוא מאוכלס תקופה שאינה עולה על שלושים ימים

חשוב לציין כי מתן התצהיר מגובה במסמכים המעידים על הבנייה הבלתי חוקית הכוללים צילומים, תשריט המעיד על הבנייה הבלתי חוקית וכן מבצעים תרשומת של הביקור במקום. 

הדבקת הצו:
לאחר הוצאת צו ההריסה המנהלי מתבצעת הדבקה של הצו והמסמכים שהיוו בסיס למתן הצו בנכס.

לא תמיד המסמכים מצורפים.


תוך כמה זמן מבוצע צו הריסה מנהלי?

ניתן לבצע צו הריסה מנהלי ביחס למבנה שהוקם ללא היתר בתוך 24 שעות ובכל מקרה אחר בתוך 72 שעות ואולם בכל מקרה לא יאוחר מ-30 יום לאחר הוצאת הצו או החלטה הדוחה את הבקשה לביטול הצו.


תוך כמה זמן ניתן להתנגד לצו הריסה מנהלי?

בהתאם לחוק יש חובה להגיש בקשה לביטול צו הריסה מנהלי או ביטולו בתוך 3 ימים מהמועד בו נודע למבקש על הוצאת הצו. מאחר וצו ההריסה המנהלי מבוצע בתוך זמן קצר ביותר חשוב להגיש בקשה לביטול צו ההריסה המנהלי לבית המשפט לעניינים מקומיים במהירות האפשרית.


תוך כמה זמן נקבע דיון בבקשה לביטול צו הריסה מנהלי?

בהתאם לחוק הדיון בבקשה לביטול או עיכוב צו הריסה מנהלי הינו תוך 7 ימים ממועד הגשת הבקשה.

במקרים רבים השופט מבקש את תגובת המשיבה וחשוב לבקש שייעקב את הצו עד החלטה אחרת .


הדיון נקבע בד"כ כשבוע לאחר תגובת המשיבה.


האם הגשת הבקשה לביטול צו ההריסה מעכבת את ביצועו?

לא. יש צורך להגיש בקשה לעיכוב צו ההריסה המנלי ובית המשפט רשאי לעכב את צו ההריסה המנהלי לתקופה של עד 15 יום ואולם אם הדיון הוא במעמד הצדדים אזי הוא רשאי להאריכו בתקופות נוספות.


מהי מסגרת הזמנים הכוללת לביצוע צו הריסה מנהלי?

סעיף 238א, המקנה את הסמכות להוציא צו הריסה מינהלי, קובע מסגרת זמן נוקשה, שמטרתה לאפשר הריסה מינהלית של בניינים חדשים בלבד, בהליכי בנייה או שבנייתם רק הסתיימה והם אוכלסו לא מכבר.  בשלב הראשון, לפי סעיף 238א(א), אין יושב-ראש הוועדה המקומית רשאי להוציא צו הריסה אלא אם (על-פי התצהיר החתום בידי מהנדס) הקמת הבניין לא נסתיימה, או שהיא נסתיימה לא יותר משישים ימים לפני יום הגשת התצהיר, וכן שהבניין, אם אוכלס, אוכלס לא יותר משלושים ימים לפני יום הגשת התצהיר.  בשלב השני, אם צו ההריסה הוצא בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בסעיף 238א(א), ניתן לבצע את הצו, לפי סעיף 238א(ט), תוך 30 ימים מיום הגשת התצהיר ליושב-ראש הוועדה המקומית.

כלומר השילוב של שני סעיפים אלה יוצר את מסגרת הזמן להליך של הריסה מינהלית: אין לבצע צו הריסה מינהלי אלא, לכל המאוחר, תוך תקופה של תשעים ימים מיום שנסתיימה הקמת הבניין או אם הבניין אוכלס, תוך תקופה של שישים ימים מיום אכלוס הבניין.


מהן העילות להתערבות בית המשפט בצו הריסה מנהלי?

סמכותו של בית המשפט מצומצמת לעילות הקבועות בסעיף 238 לחוק התכנון והבנייה וכן לעילות מנהליות בנוגע לשיקול דעת הרשות בהוצאת הצו.

העילות הקבועות בסעיף 238 לחוק התכנון והבנייה
סעיף 238א (ח) לחוק התכנון והבניה קובע כי : "לא יבטל ולא יתלה בית המשפט צו הריסה מינהלי אלא אם הוכח כי הבנייה שבגללה ניתן הצו בוצעה כדין או שבצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת".

ניתן לבטל את צו ההריסה המנהלי אם הבנייה בוצעה כדין ,אם העבודה פטורה מהיתר בנייה.
במידה והבנייה נעשתה על פי היתר בנייה כדין אזי לא היה מקום בהוצאת צו ההריסה המנהלי. חשוב להדגיש כי החלפת ישן בחדש על פי היתר קיים אינה מהווה בנייה על פי היתר בנייה כדין. כך למשל אם הורסים בנייה קיימת ובונים את אותו מבנה בדיוק לפי ההיתר הישן – אין מדובר בבנייה על פי היתר. כך גם כאשר מחליפים גג קיים בגג חדש מדובר בבנייה המצריכה קבלת היתר בנייה. על פי החוק בנייה חדשה במקום ישנה והרי בניית חדש במקום ישן גם היא הקמת "בניין", על פי סעיף 1 לחוק. גם לעניין סעיף 238א נפסק מפורשות, כי "בנין חורג", כמשמעותו בסעיף 238א (א), כולל גם בניית חדש במקום ישן. ראה: ע"פ (ת"א) 86/1361 ישיל יוסף ואח' נ' מדינת ישראל.

ניתן לבטל את צו ההריסה המנהלי אם הבנייה אינה טעונה היתר
במידה והבנייה אינה טעונה היתר בנייה אז לא היה מקום בהוצאת צו ההריסה המנהלי. כך למשל כאשר מדובר בשינויים פנימיים במבנה קיים הרי שככל עבודות כאלה אינן טעונות היתר כגון שיפוץ דירה שאינו כולל שינויים מבניים.

ניתן לבטל את צו ההריסה אם בצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת?
על מנת להביא לביטולו של הצו יש צורך להוכיח קיומם של שני תנאים:

1. הבנייה הסתיימה למעלה מ- 60 יום לאחר הגשת תצהיר המהנדס, שעל בסיסו ניתן הצו. כאשר המבנה אינו מאפשר מגורים. כלומר שחסרים בו חלונות או דלתות לא מדובר בעובדה מוגמרת. לעומת זאת במקרים בהם מדובר בהשלמות זניחות אפשר ויראו את הבנייה כמוגמרת.

2. המבנה נשוא צו ההריסה מאוכלס תקופה העולה על שלושים יום ממועד הגשת תצהיר המהנדס.

בחינת האינטרס הציבורי ומאזן הנוחות

כחלק מבדיקת תוקפו של צו ההריסה המנהלי נבחן היא בדיקת הפגיעה בציבור מחד, ובמבקש מאידך, אם יבוטל הצו. ככל שהאינטרס הציבורי רב יותר כך ייטה בית המשפט להשאיר את הצו על כנו. היקף הבנייה בה מדובר, מקום הבנייה (שטח פרטי או ציבורי), האם הבנייה ניתנת להכשרה, מה מאזן הנוחות כלומר מה הנזק שייגרם לנכס / לבעלים מול הנזק שיגרם אים הצוו יעוקב. האם הוגשה בקשה להיתר ובאיזה שלב היא מצויה מהווים שיקולים רלוונטיים לעניין זה.